21, 9月, 2020
都2020年了你还在乱买房吗

都2020年了你还在乱买房吗

2020年,房地产市场再次踩上“拐点”。

房价上涨脚步慢下来了,实质性的下跌开始出现,往前一步,真正的转折就在眼前。

此前,自然资源部还过下发过一份文件明确,生猪养殖用地按农用地管理,不需办理建设用地审批手续。同时取消了生猪生产附属设施用地规模不超过15亩的上限规定,保障生猪养殖生产的废弃物处理等设施用地需要。

简单说起来,如果一个地方房价上涨过快,那么很可能调控政策已经在路上了,买房需要谨慎。例如:2019年3-4月份,苏州市楼市高烧,不少人蜂拥而入抢房。但5月份开始,苏州三次收紧调控,7月份再次升级限购、限售,当地楼市随之“熄火”。如果在高点买入,一段时间内都可能成为“接盘侠”。

波动减小,周期拉长,是什么“熨平”了楼市波动?

“受生猪生长规律限制,从存栏增加到上市供应还需半年时间。由于今年6月份至8月份生猪存栏下降较快,按半年周期测算,对应元旦春节期间生猪出栏将处于低位,加之消费旺季到来,猪肉市场供应仍然偏紧。”农业农村部畜牧兽医局二级巡视员王俊勋坦言。

但是自2015年底以来,本轮房地产上涨已经持续4年多(国家统计局公布的70城新房与二手房平均价格环比已经分别上涨55个月和56个月)。期间,房价涨幅不断收窄,直至2019年年末,房价出现“转跌”信号,但本轮地产周期远未见到终点。

在调控政策本来就非常宽松的地方,如果有托市政策出现,同样需要警惕,因为这里可能正在透支未来的购买力,当你买了房子想要变现的时候,发现卖不出去,就真砸手里了。

就此,国家对生猪养殖的用地规模不再做统一规定,由各省(区、市)根据自身情况自行确定;养殖企业如果确实难以避让永久基本农田,需要少量占用的,允许占用一些,但是必须补划永久基本农田;针对“建楼养猪”,此前政策并不明确,如今从节约集约方面考虑,允许建设多层建筑进行养殖生产。

每一次起飞,都是一次战斗。该旅旅长陈刚介绍说:“从严从难才能立起战斗力风向标。训练中大胆设置复杂课题,倒逼飞行员在各种危局、险局、难局中想对策、练战法,让思维与实战同频共振,在大航程、大强度、高难课目的实战化训练中,部队打赢本领得到有效锤炼。”

过去10年,买房=挣钱。

买房的时候先问几个问题:你买的房子在不在市区?房子带不带学区(学区好不好)?步行10分钟有没有地铁?半径1-2公里内有没有商业综合体和医院?这些都是保证房子吸引力的关键。尤其是在北京这种一线城市,最抗跌的就是市中心的老破小学区房。

先说降准,“降准之后流动性加强,钱会更多流入房地产?”过去这个逻辑行得通,但是官方此次稳楼市的决心很大,在“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的明确要求下,降准释放的资金进入房地产领域将受到严控。

什么样的房子不能买?

今年年初的降准向商业银行释放资金、节省利息支出,有效降低商业银行资金成本,业内人士预计,未来LPR加点有望再度压缩。

从今年3月份开始,上涨的猪肉价格,让各方倍感压力。围绕抑制猪肉价格,中央及各地政府曾在三季度密集打出一套“政策组合拳”。国务院常务会议两月四度点题猪肉,各部委及地方政府纷纷出台措施稳肉价、保民生。

不是的,而是房子背后的土地使用权,甚至是医疗教育等资源,这才是增值和涨价的关键。

2020年,“十字路口”再次出现,房子的游戏还能这么玩吗?

过去十年,据中泰证券统计,如果投资大宗商品一直持有,累计只能得到30%的回报,投资债券有51%的回报,投资股票有57%的回报,而投资房地产能够获得265%的回报。

目前,原油期货TAS指令的申报价格仅可为适用合约的当日结算价,暂不接受以当日结算价增减若干个最小变动价位进行申报。报单按时间优先原则进行撮合,适用于原油期货最近月份合约和最近月份后第一月合约。交易时间为开市集合竞价和交易日第一节交易时间(含连续交易时段),合约的最后交易日前第八个交易日闭市后停止TAS交易,所有原油期货的交易者均可参与。从风险管控角度出发,交易所按TAS适用合约前一交易日结算价计算应冻结或释放的保证金,保证金收取比例以及交易手续费收取、减免与适用合约现行规定保持一致。TAS作为交易指令,其基础监管制度如持仓限额、超仓处理、强平制度等与适用合约总体保持一致。

彼时,业内大佬纷纷断言房地产“黄金时代”已经结束,一些房企甚至启动“去地产化”的激进转型。

一是生猪存栏首次探底回升,11月份生猪存栏环比增长2%,这是自去年11月份以来首次回升,能繁母猪存栏环比增长4%,已连续两个月回升;

为继续加大生猪养殖用地保障。自然资源部和农业农村部日前新出台的《关于设施农业用地管理有关问题的通知》明确,允许“建楼”养猪。

那买房需要注意些什么?

可以说,在房住不炒的主基调下,因城施策和“露头就打”的调控政策,减小了大涨大跌的可能,不同城市松紧不同的政策也助推其进入不同周期。

再看LPR改革。去年8月17日,央行宣布新发放贷款主要参考LPR定价。年末,LPR改革走向存量贷款领域。已有房贷者有两种选择,一是选择固定利率,这种选择可以避免未来房贷利率走升的风险;另一个是选择与LPR挂钩,在未来LPR下行时,这种选择可以享受降息的红利。

二是规模养殖场生产恢复势头更加强劲,11月份全国年出栏5000头以上规模养猪场的生猪和能繁母猪存栏环比增幅分别为1.9%和6.1%,比10月份扩大了1.4个百分点;

可以说,如果房价不上涨、甚至涨幅较小,持有房产每天都是亏钱的。中泰证券统计显示,上海市持有房产的总成本近9%,而去年其收益只有不到1.2%。

四是后备母猪销量回升。11月份二元后备母猪销量环比增长25.9%,同比增长135%,表明养殖场户补栏增养信心进一步增强。

想必各种专家已经给了你各种忠告。大致来说,房子能不能买一般围绕两个点,一是抗不抗跌;二是有没有流动性。

中国楼市是政策市,买房首先要搞清楚的肯定是政策。“房住不炒”的政策主基调已经坚持了4年多时间。

华创证券研究所房地产行业首席分析师袁豪认为,本轮房地产小周期预计将由原先3年延长至超7年。

上期所表示,原油期货TAS指令在方案设计和制度安排上,充分借鉴了国际市场运行经验,结合我国期货市场实际,围绕服务实体经济,在满足市场基本交易需求的同时,进行差异化的设计和安排。

三是猪饲料产销量持续增长。据对全国饲料生产企业全覆盖监测,11月份猪饲料产量环比增长6.9%,连续3个月环比增长,反映出全国生猪生产恢复的好势头。

但这个等式在横盘时代不成立了。

总体看,当前猪肉出现的四大积极变化:

更重要的是,进入横盘时代后,房地产投资逻辑将发生根本性的变化。

农业农村部最新下发的通知则表示,暂停执行关于兴办动物饲养场、养殖小区、动物隔离场所、动物屠宰加工场所以及动物和动物产品无害化处理场所的选址距离规定。

华商储备商品管理中心本月19日,中央储备冻猪肉投放竞价交易4万吨。这是继10日出库投放竞价交易4万吨储备冻猪肉后,今年的第五批储备肉投放。今年9月,华商储备商品管理中心曾分三次投放共计3万吨中央储备冻猪肉。

这还没有算上房子高昂的持有成本:物业费、供暖费、每年的折旧、维修费、税费等等,如果买了车位还要交纳停车管理费。

对炒房客、投资客来说这绝对是个坏消息,但是对刚需来说,稳定的市场和预期,可以让他们找到更多买房或者换房的机会。随着越来越多城市房价走稳甚至步入调整,2020年,不少城市包括很多一二线城市都可能出现买房窗口。

中新社发 许丛军 摄

1月5日,央行工作会议提出,要加强长效机制建设,加快房地产金融等宏观审慎政策框架。

机会可能出现在过去政策严厉,但是最近适当放宽的地方,合理的住房消费将更多得到释放。

上海期货交易所子公司上海国际能源交易中心(以下简称上期能源)将于近期推出原油期货结算价交易(Trade at Settlement,以下简称TAS)指令。

上述积极信号,为今后猪肉价格稳定奠定了坚实基础。

LPR改革后,房贷利率出现下行趋势。去年11月,5年期以上LPR报价下调5个基点至4.8%,这是LPR改革后的首次利率下调。在此之前,中国贷款基准利率自2015年10月之后,已有四年未有调整。

横盘时代并不是没有波动。尽管总量稳定,但区域性和结构性的分化可能仍会加剧,城市间小周期此起彼伏、相互对冲。

不过,这种“哀鸿遍野”的状况很快就被2015年开始的新一轮“牛市”打散。买房的人再次赚的盆满钵满,对小城市“不抛弃不放弃”的碧桂园超越“老大哥”万科成为国内第一大开发商。这4年多里,龙头房企销售额翻了三番迈入“7000亿俱乐部”。

对任何城市来说,楼市是否兴盛的关键都在于当地的环境、产业基础、发展潜力、对人口的集聚能力等,这是房地产市场的基本面。降准当然改变不了楼市的基本面,但业内认为,对于人口密集、已经进入调整期的一二线城市来说,降准还是能加速楼市止跌的。不过,对于人口净流出的收缩型城市,降准的影响有限。

此前,部分地区因环保问题,出台了系列养殖业用地、建设规定,短时间内生猪产能受到影响。此举为生猪的养殖、屠宰、加工扫除了障碍。

商务部宣布向市场投放4万吨中央储备冻猪肉,农业农村部通知暂停执行养猪场等场所的选址距离规定,自然资源部等部门则允许“建楼”养猪……

中新社记者 张斌 摄

“组合拳”效果渐现。进入11月以来,生猪和猪肉价格开始回落,当月出现“四周连跌”。商务部公布的最新数据显示,12月9日至15日中国猪肉批发价格为每公斤43.91元,环比再降0.8%。

看政策!看政策!看政策!

楼市“黄金时代”似乎没有结束,只是分了区。一线城市一平方米的价格就可以在鹤岗买套房。

猪肉价格虽然得到控制,但双节来临,对猪肉需求量会短期上涨。

社科院的一份报告也显示,近一年核心城市住房增值率,要远低于同期物价上涨率和存贷款利率。买房不如存钱。

过去一年,房价涨了多少?中国指数研究院数据显示,去年百城新房均价同比涨幅仅为3.34%。房价涨幅不敌通胀。

TAS指令一方面有利于优化交易机制,为交易者提供有效的风险管理工具,降低套保成本、提高套保效率,推动市场主体更为便利和广泛地参考上海原油期货价格;另一方面有利于进一步完善交易者结构,吸引更多境内外产业客户和金融机构参与交易,提升上海原油期货的价格影响力。此外,对于提高原油期货交易流动性,促进场内外协调发展也具有积极作用。

上一次出现这种情况还是在2014年。

全国性的政策之外,各地因城施策的调控更是买房之前需要关注的重点。

原油期货TAS指令为我国期货市场推出的首个TAS指令。TAS指令,即允许交易者在规定交易时段内按照期货合约当日结算价或当日结算价增减若干个最小变动价位申报买卖期货合约。其本质是为市场提供一种便捷高效的风险管理工具,已在国际成熟市场广泛使用。

原油期货作为国内首个国际化期货品种,自2018年3月26日上市以来,经过近两年的市场培育,服务实体经济功能逐步显现。通过在原油期货这一重要的国际化期货品种上进行不断的制度创新和探索实践,有助于我国期货市场完善优化制度,进一步提升国际化水平。

从2018年开始,很多业内研究者就发现了一个奇怪的现象:过去十几年一直存在的房地产“小周期”规律失灵了。

例如:1月4日,银保监会发文要求,银行保险机构要落实“房住不炒”的定位,严格执行房地产金融监管要求,防止资金违规流入房地产市场,抑制居民杠杆率过快增长,推动房地产市场健康稳定发展。

上期所表示,下一步,上期所、上期能源将切实做好技术测试、投资者教育、风险防范等各项准备工作,适时上线原油期货TAS指令,确保市场平稳运行和健康发展。未来,也将根据市场运行情况和市场需求,研究优化TAS指令方案,并适时研究推广至其他品种。

所以装修等附加值不是房子的核心价值,买房时也不要被这些眼花缭乱的附加物干扰。真正要看的是区位。

这样的情况如果持续下去,将意味着横盘时代的到来。

简单来说,房地产行业内有个“三年小周期”规律,期间,市场上行和下行各占约一半时间,这是房地产波动的直接表现。

长远看,要打掉猪肉增长的势头,还有从根儿上抓起。本次“保供”战与三季度那次相比,各部委接连出手,最终都指向了恢复生猪产能。

先说什么样的房子抗跌。买房其实真正买的是那个建筑物吗?

买房可能也不如买股票。2019年,沪指、深指及创指分别上涨22%、44%和43.79%,据测算,人均盈利10.35万元。买了房坐等升值的人赚了多少?据诸葛找房统计,去年中国百城二手房价累计仅上涨0.03%。

中辉期货原油研究员郑梦琦对《每日经济新闻》记者表示,结算价交易指令在对实体企业和金融机构都有帮助。原油期货TAS(结算价交易)指令仿真交易已经先一步推出,交易时间为每周一至周五的开市集合竞价阶段,21:00~02:30(+1),9:00~10:15。推出原油期货TAS指令,对于实体企业而言,可以提高实体企业的套保效率,方便实体企业进行点价交易,对后市的影响可能也体现在现货基差方面;对于ETF而言,便利移仓交易。另外,也增加了多元化主体的市场参与。 

最近与楼市相关的两个大政策一个是降准,一个是房贷利率的LPR改革。

调控筑起大坝之后,降准释放的“水”不会疯狂灌入楼市带动新一轮大涨。当然,降准对楼市肯定是还个好事,无论是房企还是购房者都有望在资金上“松口气”。

“保供稳价”,重在“保供”两个字。梳理各部门近期出台的措施看,当前保供工作主要从增加生产、增加投放、增加进口三个方面进行。

王俊勋就此表示,考虑到猪肉进口增加且基本在库待售、前期压栏大猪逐步上市、政府储备和商业库存的冻肉适时投放等因素,元旦春节期间猪肉供应将有所增加,加上价格高位运行对消费也有所抑制,整体供需形势可能好于预期。(王庆凯)